سوق العقار في الرياض: أبرز الاتجاهات التي تشكّل عام 2027

يدخل سوق العقار في الرياض عام 2027 بملامح مختلفة عن تلك التي ميّزت السنوات الخمس الماضية. فأسعار العقار في الرياض ما زالت ترتفع، لكن بوتيرة أهدأ. وعدد الصفقات تراجع بوضوح. وزيادات الإيجار على العقود القائمة والجديدة مجمّدة حتى عام 2030. وفي المقابل، تعيد موجة من الأراضي الجديدة والأنظمة الجديدة والمشترين الجدد رسم خريطة الرابحين في السوق.

بالنسبة للمستثمرين والملاك والمموّلين والمطوّرين، لم يعد السؤال: هل تنمو الرياض؟ بل: أيّ الأصول ستحافظ على قيمتها، وأيّها سيصنع قيمة جديدة، وأيّها سيتراجع أداؤه بصمت؟ يستعرض هذا الدليل سبعة اتجاهات ستشكّل العقار في الرياض خلال 2027، وما يعنيه كل اتجاه للقرار الذي أمامك.

أسعار العقار في الرياض: لمحة سريعة عن المؤشرات العقارية

أسعار العقار في الرياض (سنوياً)
ارتفاع 4.2% — الربع الثاني 2026
المصدر: الهيئة العامة للإحصاء – الرقم القياسي لأسعار العقارات

الرقم القياسي لأسعار العقارات في المملكة
ارتفاع 1.3% سنوياً و3.0% ربعياً — الربع الثاني 2026
المصدر: الهيئة العامة للإحصاء

صفقات العقار السكني في الرياض
تراجع 34% سنوياً — الربع الثاني 2026
المصدر: الراجحي المالية

نسبة إشغال مكاتب الفئة (أ) في الرياض
نحو 97% — الربع الأول 2026
المصدر: نايت فرانك
الإيجار الممتاز لمكاتب الفئة (أ)
3,320 ريالاً للمتر المربع، بارتفاع 3% سنوياً — الربع الثاني 2026
المصدر: سي بي آر إي
زيادات الإيجار في الرياض
مجمّدة لمدة خمس سنوات اعتباراً من 25 سبتمبر 2025
المصدر: توجيه ملكي / الهيئة العامة للعقار

الخلاصة: سوق العقار في الرياض لا يمرّ بتصحيح حاد، بل بإعادة معايرة. الأسعار متماسكة بينما تُعاد صياغة أحجام التداول، والسياسات توجّه النمو من المضاربة نحو الاستخدام والدخل والقيمة طويلة الأجل.

الاتجاه الأول: الأسعار متماسكة وأحجام الصفقات تُعاد ضبطها

ارتفعت أسعار العقار في الرياض بنسبة 4.2% على أساس سنوي في الربع الثاني من 2026 وفق الهيئة العامة للإحصاء، متجاوزةً المؤشر الوطني الذي ارتفع 1.3%. لكن النشاط يروي قصة أخرى: إذ تشير الراجحي المالية إلى تراجع صفقات العقار السكني في الرياض بنسبة 34% سنوياً، وتراجع صفقات الأراضي على مستوى المملكة بنسبة 42%.
وتتباين الصورة داخل القطاع السكني، بما في ذلك أسعار الشقق في الرياض وبقية المدن؛ فعلى المستوى الوطني ارتفعت أسعار الأراضي السكنية 6.3% وأسعار الشقق 1.1%، بينما انخفضت أسعار الفلل 9.7% مع تحوّل الطلب نحو الوحدات الأصغر والأيسر تكلفة.
ماذا يعني ذلك في 2027؟ توقّع تبايناً لا اتجاهاً واحداً. الشقق في المواقع الجيدة والأراضي المخدومة ستواصل جذب الطلب، بينما ستواجه الفلل الكبيرة والأراضي المحتفَظ بها للمضاربة فترات بيع أطول وانضباطاً أشد في التسعير. ولمن يسأل عن انخفاض أسعار العقار في الرياض: الانخفاض انتقائي بحسب الشريحة، لا شاملاً للسوق.

الاتجاه الثاني: تجميد الإيجارات يعيد كتابة معادلة الدخل

في 25 سبتمبر 2025 صدر توجيه ملكي بتجميد زيادة القيمة الإجمالية للإيجار في العقود السكنية والتجارية في الرياض لمدة خمس سنوات. ويُلزم القرار بتوثيق العقود عبر منصة «إيجار»، مع التجديد التلقائي ما لم يُقدَّم إشعار، وإعادة تأجير الوحدات المؤجرة سابقاً بآخر قيمة إيجارية مسجّلة.
بالنسبة للأصول المدرّة للدخل، يغيّر هذا نموذج النمو بالكامل. فحتى 2030، ستنمو إيجارات الرياض من حيث الدخل الفعلي عبر:
• رفع نسب الإشغال وتسريع تأجير المساحات الشاغرة
• الاحتفاظ بالمستأجرين وخفض تكاليف الدوران
• ضبط التكاليف التشغيلية واسترداد رسوم الخدمات
• عقود جديدة على مساحات حديثة التسليم أو مُعاد تموضعها
الملاك الذين اعتمدوا على الزيادة السنوية في الإيجار يحتاجون إلى خطة مختلفة، وهنا تتحول إدارة الأصول العقارية المنضبطة إلى محرّك مباشر للقيمة.

الاتجاه الثالث: سياسات الأراضي تدفع المعروض إلى الأمام

يعيد إجراءان رئيسيان تشكيل اقتصاديات الأراضي في العاصمة. الأول: نظام رسوم الأراضي البيضاء المعدَّل (المنشور في مايو 2025) الذي يتيح فرض رسوم سنوية تصل إلى 10% من قيمة الأرض على الأراضي غير المطوّرة داخل النطاق العمراني بمساحة 5,000 متر مربع فأكثر، إضافة إلى رسوم تصل إلى 5% من القيمة الإيجارية على المباني الشاغرة دون مسوّغ.
الثاني: توجيه مارس 2025 بإتاحة 81.48 كيلومتراً مربعاً من الأراضي شمال الرياض للتطوير، مع طرح ما بين 10 آلاف و40 ألف قطعة سكنية سنوياً لمدة خمس سنوات بسعر لا يتجاوز 1,500 ريال للمتر المربع للمواطنين المستحقين. وقد امتدت فترة التسجيل في الدورة الثانية من 16 أغسطس إلى 15 سبتمبر 2026.
ماذا يعني ذلك لأسعار الأراضي في الرياض في 2027؟ الاحتفاظ بالأرض دون تطوير أصبحت له تكلفة قابلة للقياس، وكل مالك أرض يحتاج إلى رؤية واضحة لما يجب أن تصبح عليه كل قطعة ومتى. وهذا تحديداً هو هدف دراسة الاستخدام الأعلى والأفضل.

الاتجاه الرابع: مكاتب الفئة (أ) الشريحة الأكثر شحّاً في الرياض

ما زال سوق المكاتب في الرياض مدفوعاً بالشركات متعددة الجنسيات التي تنقل مقارّها الإقليمية، إذ أسّست نحو 600 شركة مقارّها الإقليمية في المملكة منذ إطلاق البرنامج عام 2021 وفق وكالة الأنباء السعودية. وتقدّر نايت فرانك نسبة إشغال مكاتب الفئة (أ) بنحو 97% في الربع الأول 2026، مع ارتفاع متوسط الإيجار 2.5% إلى 2,770 ريالاً للمتر المربع، بينما تشير سي بي آر إي إلى إيجار ممتاز يبلغ 3,320 ريالاً للمتر المربع في الربع الثاني 2026.
والمعروض قادم: إذ تتوقع نايت فرانك نمو مخزون المكاتب من نحو 6 ملايين متر مربع في 2025 إلى أكثر من 10.6 ملايين متر مربع بحلول 2032، مع ميل المستأجرين إلى الانتقائية ومساحات أصغر.
ماذا يعني ذلك في 2027؟ الجودة والموقع سيفصلان الرابحين عن غيرهم، والمباني من الفئة (ب) التي لا تُطوَّر قد تتخلّف مع دخول مساحات جديدة من الفئة (أ). للمزيد اطّلع على تقرير تأجير المكاتب في الرياض.


الاتجاه الخامس: تملّك غير السعوديين يفتح شريحة مشترين جديدة

دخل نظام تملّك غير السعوديين للعقار حيّز التنفيذ في 22 يناير 2026، ويتيح للأفراد والشركات الأجنبية التملّك في نطاقات جغرافية محددة يُتوقع أن تشمل الرياض وجدة، تحت إشراف الهيئة العامة للعقار. وتخضع تصرفات غير السعوديين لرسم يصل إلى 5% من قيمة العقار، مع بقاء التملّك في مكة المكرمة والمدينة المنورة مقيّداً.
ماذا يعني ذلك في 2027؟ بالنسبة إلى الاستثمار العقاري، قاعدة مشترين أوسع تدعم سيولة الأصول المؤسسية الموثّقة جيداً، والأصول ذات الصكوك الواضحة والدخل المدقّق والتقييمات المستقلة ستكون أول المستفيدين.

الاتجاه السادس: الصناعي واللوجستي.. الأداء الأقوى بعيداً عن الأضواء

بعيداً عن العناوين، تشير سي بي آر إي إلى نقص حاد في المساحات الصناعية من الفئة (أ) في ممرات تجارية رئيسية مثل شرق الرياض، حيث يتجاوز الطلب من قطاعات الخدمات اللوجستية والتصنيع والتجارة الإلكترونية المعروض الحديث.
ماذا يعني ذلك في 2027؟ للمستثمرين الباحثين عن دخل أقل تعرّضاً لتنظيمات القطاع السكني، تظل الأصول اللوجستية في المواقع الجيدة من أكثر الشرائح مرونة في العاصمة.

الاتجاه السابع: الطلب المرتبط بالأحداث الكبرى يلتقي بالانضباط المؤسسي

ستواصل إكسبو 2030 الرياض، وكأس العالم 2034، وشبكة مترو الرياض بخطوطها الستة، تشكيل أماكن السكن والعمل والزيارة. لكن 2026 أظهر حدود التفكير المبني على الأحداث وحدها؛ إذ تشير سي بي آر إي إلى أن حالة عدم الاستقرار الإقليمي أثّرت على سفر الشركات والطلب الفندقي في الرياض.



ماذا يعني ذلك في 2027؟ الاستراتيجيات الأقوى تتعامل مع الأحداث الكبرى بوصفها مسرّعات لا خطط عمل. القرب من النقل العام وأساسيات الطلب طويل الأجل أهم من القرب من حدث بعينه.

ماذا تعني هذه الاتجاهات لقرارك القادم؟

إذا كنت صندوقاً أو صندوق ريت أو مستثمراً مؤسسياً
أولويتك في 2027: جودة الدخل والإشغال وضبط التكاليف في ظل تجميد الإيجارات، إلى جانب تقييمات مستقلة تعكس الأنظمة الجديدة.
إذا كنت مطوّراً عقارياً
أولويتك في 2027: ملاءمة المنتج للسوق، من خلال وحدات أصغر وأيسر تكلفة، وقرارات استخدام أراضٍ مختبرة مقابل معدلات الاستيعاب ورسوم الأراضي البيضاء.
إذا كنت بنكاً أو شركة تمويل
أولويتك في 2027: اعتماد قيم ضمانات تعكس الإيجارات المنظّمة والتباين بين الشرائح العقارية.
إذا كنت مالك أراضٍ أو مكتباً عائلياً أو جهة وقفية
أولويتك في 2027: وضع خطة واضحة لكل قطعة—تطوير أو شراكة أو بيع أو احتفاظ—قبل ارتفاع تكلفة الاحتفاظ.
إذا كنت مستأجراً مؤسسياً
أولويتك في 2027: تأمين مساحات من الفئة (أ) مبكراً أو تطوير المقر الحالي.

مستقبل العقار في السعودية والرياض 2027: رؤية OPM

السيناريو الأساسي لدينا لعام 2027 هو سوق بأسعار إجمالية مستقرة وتباين واضح بين الشرائح: قوة مستمرة في مكاتب الفئة (أ) والأصول اللوجستية والشقق المسعّرة جيداً، وضغط على الفلل الكبيرة والأراضي غير المستغلة، وتعافٍ تدريجي لا مفاجئ في أحجام الصفقات. وستواصل السياسات تفضيل الاستخدام على المضاربة.
والجهات الأفضل أداءً ستكون تلك التي تبني قراراتها على بيانات اليوم لا على افتراضات الدورة السابقة. وقد رصد تقريرنا السابق توقعات سوق العقارات في الرياض المحرّكات الهيكلية للسوق؛ و2027 هو العام الذي تلتقي فيه هذه المحرّكات بسوق أكثر تنظيماً ومؤسسية.

الأسئلة الشائعة

هل ستنخفض أسعار العقار في الرياض في 2027؟
الانخفاض الشامل ليس السيناريو الأساسي. فقد ارتفعت أسعار العقار في الرياض 4.2% سنوياً في الربع الثاني 2026 رغم تراجع الصفقات. المتوقع هو التباين: ضغط على بعض الشرائح مثل الفلل الكبيرة والأراضي غير المستغلة، مقابل تماسك مكاتب الفئة (أ) والأصول اللوجستية والشقق المسعّرة جيداً.
كم مدة تجميد الإيجارات في الرياض؟
يمتد تجميد زيادات الإيجار على العقود السكنية والتجارية في الرياض خمس سنوات اعتباراً من 25 سبتمبر 2025، أي حتى سبتمبر 2030.
هل يستطيع الأجانب شراء عقار في الرياض؟
نعم. منذ 22 يناير 2026 أصبح بإمكان الأفراد والشركات من غير السعوديين التملّك في نطاقات جغرافية محددة يُتوقع أن تشمل الرياض، تحت إشراف الهيئة العامة للعقار.
ما هي رسوم الأراضي البيضاء؟
رسوم سنوية تصل إلى 10% من قيمة الأرض على الأراضي غير المطوّرة داخل النطاق العمراني بمساحة 5,000 متر مربع فأكثر، مع رسوم منفصلة تصل إلى 5% من القيمة الإيجارية على المباني الشاغرة دون مسوّغ.
ما أقوى شرائح العقار في الرياض لعام 2027؟
مكاتب الفئة (أ)، والأصول الصناعية واللوجستية، والشقق المسعّرة جيداً في المواقع الجيدة، هي الأعلى طلباً مقارنة بالمعروض حالياً.
حوّل مؤشرات السوق إلى قرارات
يعمل فريق الأبحاث والاستشارات في OPM داخل السوق العقاري السعودي منذ عام 1999، ونحوّل بيانات السوق إلى قرارات قابلة للدفاع أمام مجلس الإدارة أو لجنة الاستثمار أو الشريك الرأسمالي.
اطلب إحاطة مخصّصة عن سوق العقار في الرياض لمحفظتك ← تواصل مع فريق الأبحاث

المصادر
• الهيئة العامة للإحصاء، الرقم القياسي لأسعار العقارات، الربع الثاني 2026 (عبر عرب نيوز، 20 يوليو 2026)
• الراجحي المالية، التقرير العقاري الربعي، الربع الثاني 2026 (عبر زاوية، 27 يوليو 2026)
• نايت فرانك، قطاعا السكن والمكاتب في السعودية، يونيو 2026
• سي بي آر إي، مراجعة السوق العقاري السعودي، الربع الثاني 2026
• التوجيه الملكي بشأن إيجارات الرياض، 25 سبتمبر 2025 (العربية)
• تعديلات نظام رسوم الأراضي البيضاء، الجريدة الرسمية، 12 مايو 2025
• توجيهات ولي العهد بشأن أراضي الرياض، 29 مارس 2025 (عرب نيوز)؛ الدورة الثانية – الهيئة الملكية لمدينة الرياض (الشرق الأوسط، 12 أغسطس 2026)
• نظام تملّك غير السعوديين للعقار، نافذ منذ 22 يناير 2026
• وكالة الأنباء السعودية بشأن برنامج المقار الإقليمية، 9 مارس 2025